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O Paradoxo da Taxa de Juros da Inflação: Por que Você Deve Investir Continuamente

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Não lute contra a inflação. Ele vai bater em você com um pau. Montar a inflação, para que você possa bater sua bunda em vez disso. Investir é a chave para a riqueza a longo prazo.

Receio que existam muitas pessoas anti-imóveis por aí que estão perdendo um paradoxo econômico crucial que as deixará em pior situação financeira quando não tiverem mais a capacidade ou o desejo de trabalhar.

É uma coisa ser contra o mercado imobiliário porque você não pode pagar ou não sabe onde você quer morar nos próximos 10 anos. Não há problema em ficar contra o setor imobiliário se você investiu sabiamente em ações, títulos e outras classes de ativos com histórico de aumento ao longo do tempo. Não é legal ser contra o mercado imobiliário se você não entender totalmente os fundamentos ou nunca pertenceu e, portanto, não vê os dois lados da história.

O governo e suas mentiras econômicas

O governo gosta de nos dizer que há pouca ou nenhuma inflação. Eles apontam para o Índice de Preços ao Consumidor (IPC) pairando em 1-2%, já que a inflação está sob controle. Sim, a inflação tem caído desde o final dos anos 80, mas você e eu sabemos que a CPI ou qualquer outro índice de inflação para o qual o governo aponta não está dizendo toda a verdade.

A inflação está correndo muito mais alta para tudo o que realmente gastamos em dinheiro: assistência médica, mensalidades da faculdade, energia, alimentação e moradia. Claro, os preços do petróleo caíram 50% em relação ao seu pico, mas os preços do gás ainda são 3 vezes maiores do que em 1995. Você não se lembra de 90 centavos por galão? Aparentemente, os preços de veículos novos mal acompanharam o IPC. Mas quando o preço médio de um carro é agora próximo de $ 34.000, de acordo com a KBB, algo deve estar em alta!

Veja este último gráfico de mudança de preço para vários bens de consumo e serviços. A menos que você planeje não ir à faculdade, não ter filhos, não adoecer, não comer, e não viver sob um teto, você está sentindo a inflação no trabalho. Pelo menos podemos comprar todas as TVs, softwares e brinquedos que queremos!

Dado que qualquer adulto que esteja gastando dinheiro por pelo menos 10 anos pode facilmente comparar os preços então para onde eles estão agora, é lógico que a inflação do governo e os números econômicosnão pode ser totalmente confiável.

Então, por que o governo fabrica figuras econômicas enganosas? O desejo de estabilidade social e econômica. O trabalho do Federal Reserve é manter uma meta de inflação de 2% e ajudar a garantir o emprego máximo. Enquanto o público acha tudo ficará bem, há uma chance maior de que tudo fique bem. Não haverá histeria em massa ou uma revolução como vimos ao longo da história. Lembre-se, o objetivo número 1 para todos os políticos é permanecer relevante e poderoso.

Imagine se o governo informasse a verdadeira taxa de inflação de, digamos, 6% ao ano. Os produtores aumentariam os preços de forma mais agressiva. Os custos de entrada para tudo aumentariam. As taxas de juros subiriam. A demanda cairia eventualmente, o mercado de ações entraria em colapso, o desemprego dispararia e a economia acabaria por parar.

Mudanças drásticas na economia durante um curto período de tempo causam estragos. Em vez disso, o governo e o Fed tentam ao máximo minimizar os ciclos de boom / busto informando números mais inócuos.

Observação: se você está se perguntando por que o CPI pode ficar baixo, apesar de tudo o que gastamos em dinheiro subir muito mais rápido do que o CPI, tudo o que você precisa fazer é ajustar as ponderações das variáveis ​​para determinar o CPI. Por exemplo, o governo pode ter excesso de peso em roupas e TVs, ao mesmo tempo em que subestima a taxa de matrícula e os custos médicos.

Como os consumidores são tão facilmente confundidos?

Depois de publicar Buy Real Estate tão jovem quanto possível, um leitor discordou da minha verdade depois de eu ter trancado um braço de 2,375% 5/1. Aqui está o que eu escrevi

“Apesar da inflação, as taxas de juros continuam caindo. Este é o cenário dos furacões dourados para todos os investidores imobiliários que aproveitam as baixas taxas de hipoteca e ao mesmo tempo aumentam as rendas ”.

Sua resposta "Não. As taxas continuam caindo porque a inflação está longe de ser vista. Fique tranqüilo se a inflação reviver e as taxas aumentarão também ”.

A resposta deste leitor deve ser MÚSICA para os ouvidos de qualquer funcionário do governo, porque o governo conseguiu convencer essa pessoa a acreditar que não há inflação.

Quando você acredita que não há inflação, você é muito mais receptivo a pagar $ 4 + / galão pelo gás, $ 41.000 pela escola particular, $ 25 por uma camiseta, $ 24.000 por um carro econômico, $ 12 por uma salada e $ 3.600 por um Apartamento quarto sem tumultos. Mas basta olhar para o gráfico renda nacional versus renda média. É óbvio que o aluguel está ultrapassando o crescimento mediano de renda.

Aqui está outro comentário que deixei em um artigo da ABC sobre inflação, “As taxas de juros só aumentarão se a demanda por dinheiro aumentar. A demanda por dinheiro aumenta quando há uma aceleração na economia global. Adivinha o que acontece em tal cenário? O valor da sua casa também infla a um ritmo acelerado também.

E essa foi a resposta de uma pessoa “As taxas de juros sobem quando os bancos centrais aumentam as taxas de juros. A demanda não tem quase nada a ver com isso.

A demanda não tem quase nada a ver com isso? Minha cabeça está doendo. O público em geral não tem ideia do que eles estão falando quando se trata de economia e finanças. Os bancos centrais aumentam suas taxas de empréstimos interbancários para combater a inflação e reduzir a demanda por dinheiro. A demanda tem tudo a ver com taxas de juros e inflação.

O mercado determina em grande parte as taxas de juros das hipotecas. Para uma compreensão mais profunda de como o Fed pode elevar a taxa dos Fed Funds, mas as hipotecas ainda podem cair como em dezembro de 2015, leia: Devo comprar uma casa em um ambiente de taxa de juros crescente? Explicando o Fed

Digamos que você ainda não esteja convencido de que há inflação. Veja meu gráfico novamente e concentre-se apenas nas colunas Custo para Aluguel e Custo para Possuir de uma casa que possuo em São Francisco.

O aluguel subiu de US $ 5.500 em 2005 para US $ 9.000 em 2016. Parece um grande salto, mas é apenas um aumento de 4,85% ao ano.

O custo putativo para aluguel passou de US $ 5.500 para US $ 9.000 hoje, um aumento de 81% em 11 anos. Enquanto isso, o custo de propriedade caiu de US $ 4.800 para US $ 3.000, uma queda de 38% durante o mesmo período devido ao refinanciamento de hipotecas, uma vez que as taxas de juros caíram. Que paradoxo!

Apesar de um aumento de 81% nas rendas, por que esse leitor ainda acredita que não há inflação? Recuso-me a acreditar que ele não possa ler o gráfico. Portanto, a única razão provável para a descrença se deve ao efeito aparentemente silencioso, mas poderoso, da inflação composta.

Para obter de US $ 5.500 a US $ 9.000 por mês em aluguel em 11 anos, é necessário apenas um crescimento anual composto de 4,85%. Mas você pode ver como apenas uma diferença de 2-3% acima do CPI indicado pode levar a números enormes ao longo do tempo.

O crescimento anual composto é o motivo pelo qual poupar cedo e investir muitas vezes é importante. O crescimento anual composto é o motivo pelo qual ter uma alocação apropriada de ativos para corresponder à sua tolerância ao risco também é extremamente importante. Crescimento anual composto é por isso que pagar taxas caras ou ter dívida de cartão de crédito revolvendo pode realmente prejudicar seus objetivos de aposentadoria.

E o crescimento anual composto é o motivo pelo qual os leitores mais jovens quase sempre são aqueles que se opõem aos meus gráficos de metas de riqueza porque não investiram tempo suficiente para ver a composição em ação!

Se o custo de manter-se estável enquanto os aluguéis continuavam aumentando 4,85% ao ano, isso seria bom o suficiente para a maioria dos proprietários e proprietários de imóveis. No entanto, nos últimos 35 anos, todos os proprietários com pelo menos 20% de participação em suas casas foram elegíveis para refinanciar e reduzir seus custos de juros de hipotecas em 30% +.

Uma vez que a hipoteca é liquidada em 2025, o aluguel para esta casa provavelmente será mais de US $ 10.000 por mês e US $ 8.000 após as despesas para a perpetuidade. Esta é uma valiosa classe de ativos que deve continuar a se tornar mais valiosa graças à inflação.

Você pode destacar como as pessoas que compraram no topo do mercado na cidade de XYZ ainda estão debaixo d'água para ajudar a justificar sua razão para alugar. Você pode dizer que a propriedade restringe sua liberdade de ser um vagabundo. Você pode até se convencer de que sempre "salva a diferença" ao investir em investimentos que não podem ser perdidos. Só sei que a inflação a descoberto alugando é uma proposta perdedora a longo prazo. Na verdade, existem pessoas que compraram ações no topo do mercado e venderam na parte de baixo também, você sabe.

Não seja em negação.

Cabeças que você ganha, coroa você ganha

Se você quer ganhar riqueza, torne-se um ditador de preços, não um tomador de preço. Aqui estão três cenários em que um proprietário real de ativos ganha:

1) Digamos que realmente não haja inflação, como dizem o governo e o leitor. Aproveite as baixas taxas de juros e refinance sua hipoteca para reduzir seu custo. Ou considere assumir dívidas baratas para investir ou desenvolver um negócio.

2) Digamos que a inflação está crescendo rapidamente. Agora você pode aumentar a renda de um valor igual ou maior em suas locações, ao mesmo tempo em que faz o mesmo pagamento de hipoteca.

3) Digamos que haja hiperinflação. Maravilhoso! Seu ativo real é hiperinflável também, porque é parte do que define a inflação. O aluguel também está aumentando como um louco. Você não pode refinanciar porque as taxas são mais altas, mas pelo menos o pagamento da hipoteca mensal permanece o mesmo.

E durante desacelerações? Bem, é claro que seu ativo vai se esvaziar de valor como todo o resto. Então você está realmente sofrendo desde que tudo é relativo? Em uma desaceleração, as taxas de juros caem porque os investidores buscam a segurança dos títulos, permitindo que você refinancie. Mas os aluguéis são geralmente difíceis de baixar devido aos arrendamentos de um ano e à dor do movimento.

Você pode acreditar em tudo o que você quer que obter uma inflação neutra ao possuir sua própria propriedade é uma má jogada financeira. Mas há uma razão pela qual o patrimônio líquido médio dos proprietários é 31 - 46 vezes maior do que o patrimônio líquido médio dos locatários, de acordo com o Levantamento de Finanças do Consumidor da Reserva Federal. A inflação é uma força muito poderosa para combater.

Só não seja um jogador louco e amarre mais de 80% do seu patrimônio líquido em sua casa, como faz o proprietário mediano. Construa seu patrimônio líquido com várias classes de ativos.

Não precisa ser um gênio

Graças à inflação, você não precisa ser um gênio investidor imobiliário para fazer bem a longo prazo. Nós passaremos por ciclos reduzidos. Sempre haverá pessoas que compraram muitas casas no topo do mercado ou que não conseguiram aguentar durante uma recessão. Mas para aqueles que compram dentro de seus meios em um tempo apropriado, as coisas provavelmente ficarão bem.

Esse mesmo argumento pode ser aplicado ao investimento no mercado de ações. É tolice reprimir uma classe de investimento em detrimento de outra porque tudo depende de onde você está na vida, seus objetivos e sua situação financeira atual. Eu, por acaso, coloco um grande prêmio em morar em uma casa onde agora passo de 10 a 15 horas por dia.

Eventualmente, os EUA e outras nações em desenvolvimento podem se transformar no Japão, onde as taxas de juros ficam negativas e os preços dos ativos caem além de apenas eletrônicos e roupas. Mas hoje não é esse dia porque os EUAo demográfico é mais jovem, somos mais produtivos e temos uma cultura de contratação e combate a incêndio que permite inovações mais rápidas.

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Leitores, por que o público acredita que não há inflação quando tudo o que consumimos está subindo muito mais rápido do que o IPC? As pessoas simplesmente não se incomodam em comparar os preços do passado? Ou é porque os rendimentos cresceram mais rapidamente do que o aumento do custo, por isso ninguém se importa? E se este for o caso, então não é lógico supor que a economia continuará se arrastando bem?

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