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Diretriz de Despesas com Habitação para Independência Financeira

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Embora eu tenha dito que pagar demais por um carro é o assassino de riqueza número 1 para a classe média, pagar o aluguel sempre crescente no longo prazo pode, na verdade, ser bem pior. A inflação é uma força incontrolável que esmagará seus sonhos de aposentadoria se você não estiver do lado certo.

Há uma diretriz geral que diz que os locatários não devem gastar mais de 30% de seu lucro líquido com aluguel. A recomendação de 30% vem da emenda Brooke aprovada em 1969, que determinou o ponto em que uma família morando em casas públicas foi considerada. financeiramente sobrecarregado por custos de habitação.

Quanto aos proprietários de casas, poucos bancos emprestarão além de um rácio de rendimento de dívida de 43% em relação ao rendimento bruto (10% de IMO demasiado elevado). Por exemplo, se você pagar US $ 2.000 por mês pela sua hipoteca e outros US $ 300 por mês para um empréstimo automático e US $ 300 por mês para empréstimos estudantis, seus pagamentos mensais da dívida serão de US $ 2600. Se sua renda mensal bruta for de US $ 8.000, o índice de dívida sobre renda será de 33%.

Neste artigo, gostaria de criar uma estrutura de despesas com alojamento para ajudar as pessoas a alcançar a independência financeira mais cedo. Vou percorrer meu próprio histórico de despesas com moradias para revelar algumas dicas de sabedoria.

O mapa de morte do FOGO

Primeiro, vamos dar uma olhada neste gráfico interessante que mostra a carga de aluguel para residentes mais jovens em várias cidades importantes.

Boa sorte lutando contra a tendência! Você será esmagado a longo prazo.

O afluxo de novas pessoas nas duas últimas décadas ultrapassou em muito a oferta de habitação existente devido ao crescimento concentrado de empregos nas principais cidades dos Estados Unidos. Como resultado, os aluguéis e os preços da habitação dispararam. Chegamos a um ponto de ruptura, e é por isso que estou investindo ativamente no coração da América para a próxima década.

Eu nunca trabalhei em Los Angeles, a cidade mais sobrecarregada de aluguel, surpreendentemente, mas comecei minha carreira em Nova York em 1999 e terminei minha carreira em São Francisco em 2012. Aqui está uma linha do tempo do meu histórico de despesas com moradia.

NYC 1999 - 2000: NYC parecia tão cara quanto agora. Para cortar custos e reduzir o tempo de deslocamento, decidi dividir um estúdio na 45 Wall Street com um amigo meu do ensino médio. O local ficava a apenas oito minutos a pé do 1 New York Plaza. Nós pagamos US $ 800 cada para o luxo de passar a noite cada após um dia de trabalho de 14 horas.

Meu salário base era de US $ 40.000 por ano ou US $ 3.333 por mês, mais um bônus desconhecido. Portanto, minha despesa de aluguel foi 24% do meu rendimento bruto. Meus colegas analistas da Goldman Sachs alugaram um quarto por US $ 1.800 + / mês ou fizeram com que seus pais comprassem seu próprio lugar. Havia uma tonelada de Bank of Mom and Dad por aí.

Eu poderia ter juntado meus colegas em gastar ~ 50% da minha renda bruta em aluguel, mas tomei uma decisão consciente de economizar mais dinheiro porque eu estava maximizando meus 401k desde o início. Andar para trabalhar no escuro e voltar para casa no escuro era deprimente. Eu tive que salvar agressivamente para um dia ser livre!

Viveu por perto para economizar tempo e dinheiro. Tinha que entrar em 5:30 am!

NYC 2000 - 2001: Meu primeiro colega de quarto se mudou porque seus pais lhe compraram um apartamento de um quarto no lado leste superior por US $ 250.000,00 aquele pato sortudo. Foi uma ótima compra, já que vale $ 750.000 hoje. Mesmo que seus pais o ajudaram, 17 anos depois, ele ainda vive em seu apartamento de um quarto com sua esposa! Fale sobre viver com luxo e frugalidade ao mesmo tempo.

A Street decidiu aumentar o salário de analistas para US $ 50.000 em 2000, em 2000. Como resultado, meu salário passou de US $ 40.000 para US $ 55.000, já que agora eu era a segunda turd no degrau. Eu encontrei um novo companheiro de quarto e aluguei um estúdio com uma alcova por US $ 1.800 por mês. Agora nós estávamos vivendo grandes!

Eu morava na sala e ele morava na sala sem janelas por US $ 900 por peça. Com um novo salário mensal bruto de US $ 4.583, eu estava pagando apenas 19,6% do meu salário em aluguel. Mais uma vez, eu poderia facilmente ter conseguido meu próprio apartamento de um quarto por US $ 2.000 por mês, mas o trabalho continuava sendo muito doloroso. Incluindo meu bônus, minha renda foi de mais de US $ 100.000.

SF 2001 - 2002: A maior surpresa em se mudar para San Francisco foi o preço mais barato comparado a Manhattan. Ainda frugal, apesar de um aumento e uma promoção, decidi alugar um quarto em um apartamento de dois quartos, um banheiro na ponta de Chinatown por US $ 900 por mês. Ir de viver em uma sala de estar sem privacidade para ter meu próprio quarto e compartilhado espaço comum me senti como um luxo! Mas eu sabia que o lugar era um depósito (ver foto).

Entrei na minha nova firma como Associada com um novo salário de US $ 80.000. Meu aluguel como porcentagem do rendimento brutocaiu para apenas 13,5%. Um casal de colegas zombou de mim por não morar em um bairro mais chique. Mas pareceu estúpido gastar quando eu não sabia ao certo que estaria em SF a longo prazo. Eu ainda estava explorando uma nova cidade e queria manter os custos de vida ao mínimo. Finalmente, eu estava começando a me sentir rico vivendo de maneira modesta. Que contradição.

O edifício branco era meu apartamento 2/1 sujo na borda de Chinatown que eu compartilhei w / um cara estranho. Barulhento como o inferno.

SF 2002 - 2003: Meu colega de quarto acabou por ser um pouco instável, aleatoriamente gritando seus pulmões no meio da noite.Depois que minha namorada ficou comigo por vários meses neste apartamento de 2/1 na periferia de Chinatown, decidimos comprar nosso próprio apartamento de um quarto em Cow Hollow, um bairro mais agradável no lado norte de SF por US $ 1.600 por mês.

Eu paguei US $ 1.000 por mês e ela pagou US $ 600 por mês, dado que ela tinha apenas um ano de carreira. Meu salário agora era de US $ 90.000 (tende a subir US $ 10.000 por ano em finanças na época), o que significa que eu estava pagando 13,3% do meu salário bruto para alugar. No entanto, se você considerar meu bônus, que pode variar de 50% a 200% do salário, meu aluguel corresponde a menos de 10% do meu salário bruto anual.

Uma vez que consegui reduzir o aluguel para menos de 10% do meu salário bruto anual, comecei a sentir que estava fazendo um grande progresso financeiro. O aluguel deixou de ser um fardo, mesmo depois de estourar meu 401k, investindo ~ 30% do meu fluxo de caixa pós-401k todo mês e investindo 100% do meu bônus.

Ah, e o quarto também era uma espécie de lixão. Estava muito escuro e logo abaixo de um vizinho alcoólatra que deixava uma música grave profunda durante toda a noite. Nos deixou loucos! Toda semana a lixeira azul estava cheia de latas de cerveja.

SF 2003 - 2005: Com uma boa quantidade de fluxo de caixa aos 25 anos, comecei a me perguntar qual era o ponto de trabalhar tanto desde que eu estava vivendo muito mais baixo do que os meus meios em comparação com os meus pares (crise de vida no trimestre). Quando você começa a se sentir rico, você quer melhorar sua vida! Ao mesmo tempo, eu não queria pagar mais de US $ 2.000 por mês em aluguel, o que era necessário para conseguir um lugar melhor.

Em vez de alugar, decidi comprar um condomínio 2/2 por US $ 580.500 com 25% de desconto e assumir uma hipoteca de US $ 2.100 + US $ 230 / mês em vez de US $ 500 / mês. Embora o total tenha chegado a US $ 2.830 na saída de caixa, o custo líquido após as deduções era mais de US $ 1.900 por mês. Com um novo salário base mensal de US $ 8.333, minha despesa com moradia cresceu para 34% antes das deduções e 23% após as deduções.

A hipoteca de US $ 435.000 acendeu um fogo debaixo da minha bunda para trabalhar mais. Eu nunca senti tanto peso financeiro em minha vida. Foi estressante saber que, se eu perdesse meu emprego, poderia perder meu apartamento. Não tenho certeza se teria continuado trabalhando em finanças depois dos 26 anos, se não fosse por dívidas.

Nos próximos 12 anos, a hipoteca mensal continuou diminuindo a cada refinanciamento até que eu paguei o desconto em 2015. Enquanto isso, a renda média para um apartamento de 2/2 em SF passou de US $ 2.100 para US $ 4.600! Quão louco é isso? A propriedade é atualmente um aluguer de US $ 4.200 / mês. Estou abaixo da mediana, apesar da localização privilegiada, porque não é remodelada.

Puta merda!

Enquanto o locatário médio estava sendo esmagado pela inflação, o proprietário médio viu seus pagamentos de habitação cair por causa de uma tendência de mais de 30 anos em taxas de hipoteca em declínio. Veja o gráfico da taxa de hipoteca abaixo para obter evidências. Quando eu comprei meu apartamento pela primeira vez, minha taxa de hipoteca foi de 5,25% em comparação com 3,375% para o meu último refinanciamento = 36% de declínio. Vale sempre a pena conferir as tarifas mais recentes para refinanciar.

Proprietários de imóveis viram seus custos de hipoteca baixarem por mais de 30 anos

2005 – 2014: Depois de um par de anos no condomínio, eu realmente me arrependi de não ter comprado um lugar melhor em 2003 porque os preços dos imóveis continuaram a crescer (ganância). Como resultado, assumi uma hipoteca de US $ 1.220.000 em 28 e comprei uma casa de uma família de US $ 1.520.000 no final de 2004 que acabou sendo dois quartos muito grandes para minha eventual esposa e eu. Deixei os vendedores alugá-lo por 3,5 meses antes de nos mudarmos em 2005.

Minha despesa com moradia como porcentagem do rendimento bruto tão alto quanto 60%! Mais uma vez, eu estava preocupado com o meu futuro. Também era um desperdício ter uma casa de banho de quatro quartos, três e meia com apenas nós dois. Como resultado, aluguei a sala do jardim para ajudar a custear as despesas. Minha despesa com moradia acabou caiu para 28% do meu salário base depois de ganhar alguns aumentos nos próximos nove anos. Se você incluir meu bônus, a menor despesa com a minha habitação foi ~ 8,3% da receita bruta.

2014 - agora: Quando comprei pela primeira vez a minha residência principal em 2014, a minha despesa bruta de habitação foi de aproximadamente 24% do meu rendimento bruto, ou 17% do meu rendimento bruto após deduções. Eu propositadamente comprei uma casa 18% mais barata do que a minha residência anterior, porque eu estava ganhando menos e queria uma casa menor. Consegui bloquear um ARM de 5% e 5%.

Devido a mais crescimento de renda, minha despesa com moradia hoje é~ 8,2% da minha receita bruta antes de deduções e ~ 5,7% da minha renda bruta depois de deduções. Agora estou me perguntando se estou vivendo muito frugal novamente. A ideia de comprar a casa dos sonhos em Honolulu, a um quarteirão da praia em 2020, não chega tão cedo!

Vista do meu deck do quarto principal.

Manter os custos de habitação abaixo de 10% do rendimento bruto

Embora a regra geral seja manter as despesas com moradias para não mais do que 30% de sua renda bruta, você NÃO se sentirá à frente com 30%. Em vez disso, você vai sentir que está correndo no lugar. O céu proíbe que você seja um dos 22 milhões de americanos que estão gastando mais! Somente depois que meus custos de moradia ficaram abaixo de 10% da minha receita bruta, comecei a fazer um enorme progresso financeiro.

Para aqueles de vocês que vivem em cidades caras, você pode pensar que gastar menos de 30% é quase impossível. Mas isso é exatamente o que algumas pessoas fazem compartilhando um quarto, compartilhando um estúdio, morando com cinco colegas de quarto ou até mesmo morando em uma van como um funcionário do Google. Decida sobre um limite de despesas com moradia e ajuste de acordo, e não o contrário.

Quando você tem mais de 20 anos, quem se importa em morar em um lugar agradável? Eu estava ganhando mais de $ 100.000 e vivendo em uma sala de estar! Meus convidados não se importaram. Se você está relaxando em casa, você não está no trabalho, que é exatamente onde deveria estar a maior parte do tempo. Se você é otimista em relação à sua carreira, só então deveria considerar comprar uma propriedade e gastar ~ 30% de sua renda bruta em moradia.

Agressivamente, economizar dinheiro em habitação por 10 anos valerá a pena. Manter sua despesa com moradia para <10% significa que você pode economizar e investir 50% da sua renda a cada mês. Eventualmente, você pode querer viver em um lugar melhor se você encontrar um parceiro ou começar uma família. Mas dos 18 aos 34 anos, viver como um pobre é ótimo para os que buscam independência financeira!

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