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Empréstimo hipotecário fixo de 30 anos ou uma hipoteca de taxa ajustável (ARM)?

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Atualizado em junho de 2018

Preste sempre atenção ao rendimento de títulos longos do governo dos EUA, por ex. o rendimento de 10 anos do Tesouro dos EUA. As taxas atingiram uma baixa de cerca de 1,37% em 2016 e provavelmente permanecerão baixas pelo resto da década devido a tanto tumulto internacional e demanda por ativos denominados nos EUA como títulos, imóveis e ações.

Dito isso, o Federal Reserve finalmente começou a elevar a taxa dos Fed Funds, o que, por sua vez, levou ao rendimento das obrigações de 10 anos a finalmente subir em 2018.

Como você pode ver no gráfico abaixo, as taxas vêm caindo há anos. Embora tenhamos quebrado 3% no rendimento de títulos de 10 anos brevemente, a tendência de longo prazo caiu devido a uma política econômica melhor coordenada, uma melhor compreensão dos ciclos econômicos e ganhos de produtividade que mantêm a inflação baixa.

A partir deste gráfico simples, você entenderá:

* A taxa de retorno sem risco

* Expectativas sobre taxas de juros

* Expectativas sobre a inflação

* Custos de empréstimos / créditos

* Aversão ao risco, ou falta dela

* A saúde do mundo

Está certo. Entendendo o que o último tesouro de 10 anos significa, você poderá economizar muito dinheiro, ganhar muito dinheiro e deixar de ser um bozo que apenas segue o que ouviu e ouve tudo o que as pessoas lhe dizem para fazer. Pense por você mesmo!

Fico consternado como as pessoas estão pagando mais em juros de hipotecas do que precisam. Uma grande parte é porque os agentes de mídia e de hipotecas continuam a pressionar as pessoas a obterem uma hipoteca de taxa fixa o maior tempo possível. Nos Estados Unidos, o maior padrão de conformidade é de 30 anos.

Empréstimo no longo prazo é um uso sub-ótimo de fundos. As pessoas que estão a empurrá-lo para empréstimos fixos de 30 anos: 1) Não são graduados em economia ou negociantes de títulos, mas jornalistas, e / ou 2) Têm interesse em contrair empréstimos o maior tempo possível para que possam ganhar tanto dinheiro você quanto possível. Quanto maior a taxa, mais fácil é ganhar uma margem maior.

Por que uma hipoteca fixa de 30 anos é um desperdício

* Curva de rendimento inclinada para cima. É importante entender que, devido ao valor temporal do dinheiro e da inflação, quanto mais tempo você pedir, maior será sua taxa de juros. Se você pedir dinheiro emprestado hoje para me pagar amanhã, não cobro juros. Mas, se você quiser me emprestar dinheiro hoje, para pagar nos próximos 30 anos, é melhor você acreditar que vou cobrar uma taxa de juros acima da inflação para compensar a inflação, ganhar algum dinheiro e assar em algum risco. de padrão. Em outras palavras, se você pedir emprestado a uma taxa fixa de 30 anos, você está tomando emprestado na parte mais cara da curva de juros.

* Duração média da estadia. Em primeiro lugar, a duração média em que se vive e é dono de uma casa é de cerca de 8 anos. Se for esse o caso, o que você está fazendo emprestando uma hipoteca de taxa fixa de 30 anos para? Um 23 anos + superestimação de propriedade é um grave erro de cálculo com base nas estatísticas em mãos. Com um ARM 5/1, sua subestimação é de apenas 3 anos, mas você já preparou isso.

* Combine taxa fixa com o tempo de permanência. Se você planeja morar em sua casa por 10 anos, consuma uma taxa fixa de 10 anos (amortizada em 30 anos) como a duração do empréstimo mais conservadora. Uma taxa fixa de 10 anos é mais barata que uma taxa fixa de 20 anos ou 30 anos. É lógico que você corresponda à sua taxa fixa de hipoteca com a sua duração prevista de permanência. Claro, você pode ficar mais tempo, mas você também pode ficar mais curto também. Se você sabe que planeja ficar em sua casa para sempre, é mais justificável consertar um prazo de 30 anos, mas ainda não o fiz porque 1) Você provavelmente pagará seu empréstimo mais rápido que 30 anos, e 2) Os spreads são injustamente elevados neste ambiente.

* Empréstimos com taxa ajustável têm limite de taxa de juros. As pessoas acham que, graças ao medo da mídia e dos executivos de hipotecas, uma vez que o período de empréstimo com taxa ajustável acabou, sua taxa de hipoteca aumentará e tornará as coisas super inacessíveis. Este não é o caso porque tudo é relativo e as taxas são limitadas. Estou refinanciando para um 5/1 ARM a 2,625% com todas as taxas incluídas e, após 5 anos, a taxa de juros pode ser redefinida uma vez para um máximo de 7,25%. Whoopdee doo! Após cinco anos, se eu não pagar nenhum principal extra, o valor da minha hipoteca principal é cerca de 10% menor. Uma taxa de hipoteca de 7,25% sobre um valor de 10% menor é muito digestível.

* Se as taxas aumentarem, você estará celebrando. As coisas não acontecem no vácuo. O rendimento de 10 anos é um reflexo das expectativas de inflação. Se o rendimento de 10 anos e, portanto, as taxas de hipotecas estão subindo rapidamente, isso significa que as expectativas de inflação estão no mínimo aumentando vertiginosamente. No entanto, você não tem expectativas de inflação em alta, a menos que a demanda por bens e serviços reais seja mais alta. A maior demanda é um reflexo de uma economia mais forte e seus ativos reais (propriedade), por definição ou inflação! Então, se a inflação subir de 2% para 5%, fazendo com que sua hipoteca seja redefinida para 7% devido ao spread de 2%? Se sua casa está agora inflando em 5%, e você tem uma relação de empréstimo-valor de 80%, seu dinheiro em dinheiro está subindo 25%!

* 35 anos ou mais em uma fileira de deflação. Veja o rendimento histórico de 10 anos do tesouro. As taxas caíram 35 anos seguidos. É isso mesmo pessoal.Você está me dizendo que não há tendência aqui? Você está dizendo que vamos ver picos maciços de inflação no caminho (que estão bem como acabei de escrever) de repente? Nesses 30 anos, nos tornamos uma sociedade muito mais eficiente, que promete política monetária e fiscal antecipada ou com prazos de entrega menores. Sim, haverá alguns sinais ascendentes de preços, mas duvido que haja um aumento contínuo de 5 a 10 anos na inflação, o que significa que o ARM de 5 a 10 anos está ótimo.

Qual é a sua paz de espírito?

Vendedores de seguros e agentes hipotecários são muito hábil em evocar o medo. Eles vão pintar os piores cenários de super inflação e esmagamento de pagamentos para que você possa pagar mais dinheiro agora do que deveria. Ter um fixo de 30 anos oferece uma grande paz de espírito que seus pagamentos nunca vão subir. Na verdade, os seus pagamentos reais cairão ao longo do tempo, dado que você estará pagando de volta um empréstimo fixo com dólares sempre depreciados, graças à deflação. A questão é, a que preço isso vale?

Dado que você sabe que a curva de juros é inclinada para cima, você deve estudar os spreads entre cada ponto de empréstimo. Digamos que um empréstimo fixo de 30 anos esteja atualmente em torno de 4% contra 2,625% para um braço de 5/1. Digamos que você empreste US $ 1 milhãoo valor da hipoteca ideal. $ 1 milhão X 1,375% = $ 13,750 mais em despesas de juros que você terá que pagar todos os anos pela duração da propriedade.

Se você possui a casa por 7 anos, isso significa mais US $ 96.250 em despesas com juros que você pagaria se pedisse emprestado em 30 anos. Se as taxas de juros permanecessem as mesmas (não baixas do que nos últimos 30 anos), então você teria pago mais de US $ 420.000 em juros durante a vida do empréstimo fixo de 30 anos! Isso é simplesmente ridículo. No entanto, se sua paz de espírito vale US $ 96.250 ou US $ 420.000, e você não consegue lidar com a realidade da economia, não sabe suas opções e não acredita em si mesmo, então por que não.

A próxima vez que alguém lhe passar um contrato de 30 anos, pergunte: 1) Qual era o nível maior na faculdade ou na pós-graduação, 2) Quantas vezes eles refinanciaram antes, 3) Questioná-los sobre qual é o rendimento atual de 10 anos do tesouro, 4) Onde foi o rendimento do tesouro de 10 anos 10, 20 e 30 anos atrás, 5) Se eles são proprietários de casas, 6) Quanto mais eles vão tirar de você.

Termo aditivo: Por favor, não há uma grande diferença entre um empréstimo de amortização negativa e uma hipoteca de taxa ajustável como as que estou me referindo aqui. Um empréstimo da Neg Am faz com que o seu principal cresça a cada mês porque é, por definição, amortizado negativamente. O empréstimo da Neg Am geralmente é fixo apenas por um ano e uma baixa taxa de teaser. Portanto, você tem uma taxa inferior à do mercado + um pagamento baseado em uma quantia menor que é adicionada ao principal. É aqui que as pessoas se metem em problemas. As pessoas que têm ARMs normais não estão se metendo em problemas, porque quando seu ARM flutua, suas taxas são menores do que quando eles travaram pela primeira vez! Por favor, entenda este ponto.

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Atualizado para 2018 e além.

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